中国长租公寓市场发展现状及产业链分析

    “长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，已单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

    长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人口为主。随着资本的涌入，企业的看好和追逐，国民对生活品质的追求等等因素的发酵，长租公寓登上了历史的舞台。新的创意，新的品质，新的社交方式等等开始进入寻常百姓家，开启了住宿业的变革。

    根据面向的人群，租住的方式，时间，提供的服务和质量等等的不同，将长租公寓按照月租金的多少划分为不同等级。为便于比较，粗略的将公寓分为服务式公寓（一般月租金高于2倍当地社会平均工资）和青年公寓（一般月租金低于2倍当地社会平均工资）两大类。其中，青年公寓更加倾向于普通白领甚至蓝领，服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客。

    长租公寓行业主要包含三大主体。一是服务提供商，主要包含装修家电、维修保洁、生活服务、保险及银行等。二是公寓运营商，主要是长租公寓企业。三是房产相关者，主要是开发商、业主、房产中介以及租客等。

长租公寓行业产业链体系
 

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    从属性上来说，长租公寓行业的自身属性（B2C）与传统二房东（C2C）有明显的差别。第一，公寓企业有较强的品牌力量，有较高的溢价能力，较好的降低房东和租客的违约率。第二，公寓企业在人才培养、再加工能力、房源维护、供应链管理、系统管理上有较深入的理解和管控。第三，优质的公寓企业能有效周转现金流，并在拿房上更为强烈，而传统二房东为考虑项目收益，难以突破区域包租的方式，拿房上多考虑高额价差。第四，公寓企业未来能在租客社交，金融合作，本地服务商合作上有较大机会，在产业链和供应链体系上更加深入。随着公寓企业的爆发和行业的火热，越来越多的行业进入者也和二房东之间发生了争夺房源的激烈竞争，未来随着资本推动、行业环境改善、供应链体系成熟的条件下，公寓企业将逐渐占优。从长远来看，在产业链纵向上，开发商在已有物业服务、产品开发等基础上有直接进入长租公寓行业的实力和动力。横向上，目前存在竞争关系的长租公寓企业和房产中介有逐渐整合的趋势。

    博思数据发布的《2017-2022年中国互联网+长租公寓行业发展调查研究与投资规划建议规划咨询报告》，国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。不过，相对于上亿规模的全国租房市场市场，目前集中式公寓在整个租房市场中的占比极小。

    长租公寓行业吸引了雷军、阎焱、王石以及投资机构，甚至包括连锁酒店相继涌入，资本力挺助推行业快速发展。长租公寓有万亿市场规模，人口红利促成刚性需求,互联网趋势下长租公寓更是被推到风口之上。

    发达国家品牌长租公寓产业会超过50%的市场占有率，而我国目前还不到10%，发展空间巨大，行业将保持高速发展。但一线城市和二线城市发展趋势有所区别，一线城市由于2014-2015年发展超高速发展，企业运营利润呈现下降趋势。以上海为例，企业拿房成本上升，而受供给量快速增长的影响，租金上涨速度趋缓，2016年企业发展速度回落。二线城市房源获取容易，但客户获取大于一线城市，长租公寓企业发展速度依然低于一线城市。